Gruppo Immobiliare Passaretti

La possibilità di acquistare l'abitazione principale in leasing 2018 è stata approvata con la Legge di Stabilità 2016 su proposta di due emendamenti gemelli riformulati poi dalla commissione Bilancio della Camera in tema di nuove regole e termini dell'operazione di leasing che può essere realizzata mediante banche e intermediari finanziari, i quali potranno acquistare o costruire l'immobile, secondo le indicazioni di chi utilizza l'immobile.

Il leasing prima casa diventa dunque realtà per tanti giovani che ad oggi viene negata la possibilità di prendere un mutuo e per quelli a cui viene concesso ma non sul totale del valore dell'immobile. In questo contesto, il leasing immobiliare per i privati, rappresenta quindi non solo una vera e propria alternativa al mutuo ipotecario ma presenta anche molti altri vantaggi quali ad esempio l'ottenere un finanziamento al 100% rispetto al valore della casa e farvi rientrare anche il costo dell'arredamento.

Il leasing immobiliare, altrimenti detto locazione finanziaria, è un'operazione di finanziamento, attraverso la quale, la banca o l'intermediario finanziario acquista o fa costruire, un immobile scelto ed indicato dal cliente. Tale operazione, prevede quindi la sottoscrizione di un contratto leasing che consente a chi acquista di concedere l'immobile all'utilizzatore per un certo periodo di tempo, dietro il pagamento di un canone mensile.

Alla scadenza del contratto di leasing immobiliare, il cliente può poi decidere se riscattare e quindi di riscattare la casa al prezzo prestabilito e inferiore al valore di mercato, oppure di restituire l'immobile al concedente, o ancora, chiedere al concedente di rinnovare il contratto con le stesse o nuove condizioni economiche.

Leasing immobiliare privati cos'è? E' la nuova possibilità concessa dalla nuova Legge di Stabilità 2016, ai cittadini privati, di utilizzare questa forma di finanziamento per affittare e poi acquistare la prima casa. Fino ad oggi, infatti, la locazione finanziaria poteva essere fruita dai privati che non potevano però destinare l'immobile come abitazione principale.

Dal 2016 al 2020, invece, l'immobile scelto dall'utilizzatore, può essere concesso in locazione finanziaria da una banca o da un intermediario, a fronte del pagamento per tutta la durata contrattuale del canone fisso mensile ed il cliente può adibire l'immobile a prima casa.

Al momento della stipula del contratto di leasing abitativo, il concedente (banca o intermediario) può anche chiedere al cliente, di versare una parte del corrispettivo, detto canone alla firma, mentre il pagamento dei canoni mensili decorre dal momento in cui è avviene l'effettiva consegna della casa.

Al termine del contratto di leasing immobiliare abitativo, il cliente privato ha 3 opzioni:

  • acquistare l'immobile oggetto di leasing, pagando il cd. riscatto, il cui importo è stato precedentemente fissato in sede di stipula contrattuale ed inferiore al valore di mercato, in quanto da tale importo vengono sottratti i canoni già versati;
  • restituire al concedente la casa;
  • chiedere al concedente di rinnovare il contratto di leasing immobiliare con le stesse o altre condizioni economiche.

Il Rent to Buy viene definito come un “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile” e può essere applicato a tutti i tipi di immobili. In parole più semplici è un contratto che permette di abitare subito la casa prevedendo il successivo acquisto entro una certa scadenza.

Il Rent to buy viene utilizzato frequentemente da costruttori e privati per la vendita di abitazioni a famiglie. Alla stipula del contratto la famiglia (in generale il conduttore) ha due vantaggi:

  • la disponibilità immediata e per il periodo stabilito della casa da abitare
  • il diritto all’acquisto ad un prezzo determinato di un immobile  di cui si conosceranno tutte le caratteristiche positive e negative, potendo utilizzarlo per un periodo adeguato.

Il contratto si articola in due fasi:

a) la fase di godimento (utilizzo). Il proprietario consegna l’immobile al conduttore  per una determinata durata (entro la quale il conduttore ha diritto ad acquistare) . Il conduttore ha l’obbligo di pagare un canone pattuito sia per la “componente utilizzo (godimento)”, sia per la “componente acquisto”.

E’ bene precisare che questo diritto di godimento è un diritto personale di natura obbligatoria, da non confondere con un diritto reale (come ad esempio il diritto di abitazione o usufrutto). Non è consentita la sub-locazione.

b) la fase di trasferimento della proprietà. Questa fase è eventuale. Non c’è infatti alcun obbligo reciproco delle parti a trasferire la proprietà al termine del contratto. Esiste invece un diritto del conduttore ad esercitare il diritto all’acquisto. Il conduttore è quindi libero di acquistare o meno al prezzo, modalità di pagamento e termine stabilite nel contratto. E’ consentito inserire in contratto la facoltà di far intervenire nel rogito di compravendita “persona da nominare“.

Il Rent to buy è un contratto tipico.

Anche se comunemente viene definito “affitto a riscatto”, non va confuso con i contratti di locazione finanziaria, locazione ordinaria e preliminare di compravendita, anche se apparentemente ci sono analogie.